Когато разрешението за строеж не е достатъчно: правният риск при покупка на имот с бъдеща сграда

При сделките с недвижими имоти пропускът да се уреди ясно собствеността върху бъдещата сграда може да породи сериозен правен риск дори години след покупката на земята.

Към мен се обърна клиент с молба да изготвя договор за покупко-продажба на недвижим имот. При обсъждането на казуса възникна въпрос, който заслужава особено внимание: може ли купувачът на поземлен имот да бъде изправен пред спор за собствеността върху сграда, изградена след придобиването му, когато разрешението за строеж е било издадено на предходния собственик?

Казусът

Собственик на поземлен имот разполагал с издадено разрешение за строеж на вилна сграда. Впоследствие продал имота на трето лице.

В нотариалния акт било посочено, че предмет на сделката е поземленият имот с настоящите и бъдещите подобрения и приращения по чл. 92 от Закона за собствеността. Не било включено изрично уреждане на правото на строеж за предвидената сграда.

Две години след покупката новият собственик изградил вилната сграда и получил удостоверение за въвеждането ѝ в експлоатация.

На пръв поглед изглеждало, че всичко е приключило благополучно.

Но при подготовката на последваща продажба възникнал съществен правен въпрос: може ли предходният собственик да оспори правото на собственост върху сградата с аргумента, че разрешението за строеж е било издадено на негово име?

Защо този въпрос е важен?

При сделки с недвижими имоти трябва да се прави разграничение между правото на собственост върху земята, правото на строеж и административните актове, свързани с изграждането и въвеждането в експлоатация на сградата.

Разрешението за строеж само по себе си не е документ за собственост. По същия начин удостоверението за въвеждане в експлоатация удостоверява обстоятелства, свързани със законното използване на строежа, но не разрешава автоматично всеки възможен спор относно принадлежността на правото на собственост.

От значение е и правилото на чл. 92 от Закона за собствеността, според което собственикът на земята е собственик и на постройките върху нея, освен ако е установено друго.

Затова при подобен казус не е достатъчно да се прегледат само нотариалният акт и строителните книжа. Необходимо е да се изясни на какво правно основание е придобита земята, какво точно е уговорено между страните и на какво основание е изградена сградата.

Какъв е подходът при подобен казус?

При подготовката на сделка с недвижим имот подобни въпроси трябва да бъдат поставени и изяснени предварително, а не едва когато собственикът реши да продава изградената сграда.

Правният анализ следва да обхване съдържанието на нотариалния акт, действието на чл. 92 от Закона за собствеността, наличието и обхвата на евентуално учредено право на строеж, както и документите, въз основа на които е реализирано строителството.

Особено важно е да се установи дали от договора и останалите относими обстоятелства следва, че страните са имали воля сградата да принадлежи на новия собственик на земята, или са налице основания за различен правен извод.

Съдебната практика приема, че при прехвърляне на земята собствеността върху постройките по правило следва собствеността върху терена, освен ако е установено друго. Преценката обаче зависи от конкретните факти и съдържанието на сделката.

Защо предварителният правен анализ има значение?

При покупката на недвижим имот клиентът не трябва да получава само договор, който формално описва предмета на сделката. Необходимо е да бъдат установени и анализирани обстоятелствата, които могат да повлияят върху правата му в бъдеще.

Пропуск, който изглежда незначителен при подписването на нотариалния акт, може да се превърне в съществен проблем при последваща продажба, финансиране или възникване на спор за собственост.

Моята работа като адвокат е не само да съдействам за сключването на сделката, но и да идентифицирам правните рискове, които могат да засегнат клиента след нейното приключване.

При покупка или продажба на имот, особено когато е предвидено или вече е започнало строителство, навременната правна консултация може да помогне за изясняване на собствеността и за избягване на бъдещи спорове.